LA TAXE SUR LA VACANCE DES LOCAUX D’HABITATION : L’ABOUTISSEMENT DES TRAVAUX DE FRANCE URBAINE SUR LA FISCALITÉ DE LA VACANCE
Demande récurrente de France urbaine depuis près de dix ans, reprise notamment par le Conseil des prélèvements obligatoires dans son rapport relatif à la fiscalité locale dans la perspective du ZAN (recommandation n°2)[1], la fusion de taxes relatives à la vacance des locaux d’habitation est désormais chose faite, par la création de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) article 108 de la loi de finances pour 2026.
Ce nouvel impôt est issu de la fusion entre la taxe sur les logements vacants (TLV), impôt national perçu sur les zones tendues, soit les territoires présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande sur leur marché locatif, et la taxe d’habitation sur les locaux vacants (THLV), impôt local facultatif à la main des collectivités en zones non tendues.
Bonne nouvelle pour les budgets locaux, dès lors qu’il s’agit de la création d’impôt ad-hoc, la question du lien entre les taux ne se pose plus. En d’autres termes, la TVLH permet d’échapper à la liaison des taux entre la taxe d’habitation et la taxe foncière et constituera donc un réel outil de lutte contre la vacance sans impacter les entreprises.
La mise en œuvre de la TVLH à partir du 1er janvier 2027 constitue donc une réelle victoire à la fois en termes d’élargissement de la boîte à outils des élus locaux mais également en tant que recette fiscale dans les zones tendues, là où les collectivités territoriales déploient des dispositifs onéreux de soutien au maintien de la résidence principale et de contrôle de l’occupation des logements. En effet, si les compensations issues des modifications de zonages antérieures tombent à partir du 1er janvier 2027, les collectivités percevront l’intégralité du produit fiscal issu de la vacance des locaux d’habitation sur leurs territoires, que ce soit en zones tendues ou non tendues.
À noter que malgré l’uniformisation de l’outil fiscal, la différentiation (plafond de taux applicables, caractère obligatoire ou facultatif de la taxe) entre les zones demeure. Ce zonage est déterminé par décret. Tout laisse à penser que le dernier décret en date (2023), qui avait permis un élargissement majeur de l’assiette de la TLV à l’époque, resterait applicable. La survivance de ce zonage pose la question de la fréquence de sa mise à jour. En effet, un intervalle de 10 ans lors de la précédente actualisation a conduit à créer un décalage entre le zonage et la réalité des marchés locatifs pour les territoires concernés.
Pour rappel, le calendrier de délibération des exécutifs locaux :
- Pour les zones tendues : la taxe est obligatoire, donc pas de vote d’instauration de la taxe nécessaire. Il faudra toutefois voter avant le 15 avril 2027 pour pouvoir en modifier les taux (sans délibération, le taux applicable est de 17% la première année de vacance et de 34% à compter de la seconde, la collectivité ayant la possibilité de l’augmenter jusqu’au plafond de 60%) ;
- Pour les zones non tendues : la taxe est facultative. Il faudra voter avant le 1er octobre 2026 pour l’instaurer au 1er janvier 2027 . (les taux par défaut sont les mêmes qu’en zones tendues, si ce n’est que le taux plafond s’élève à 50% et non 60%) Attention : les délibérations mettant en œuvre la THLV ne seront plus applicables à partir du 1erjanvier 2027.
