ASSISES DE L’HABITAT SENIORS – PENSER L’ADAPTATION DU LOGEMENT AU VIEILLISSEMENT

Penser un modèle économique viable à tarifs régulés – une intervention nécessaire de la puissance publique ?

Le patrimoine individuel représente un volume non négligeable. Alors que 680 000 logements sont ciblés par Ma Prime Adapt, Corinne Féret, sénatrice rapporteure d’une mission sur l’adaptation des communes et des intercommunalités au vieillissement de la population, rappelle que deux millions de ménages sont aujourd’hui identifiés comme prioritaires, et invite donc, en conséquence, à renforcer la mobilisation.

S’agissant de l’offre collective, les offres à tarif régulé représentent une part importante.

S’agissant du logement social, le volume du parc peut favoriser des stratégies globales. Toutefois, si des conventionnements sont assurés avec la CNAV, les financements dédiés à de telles opérations restent rares, à l’exception des aides individuelles ou de la mobilisation de certaines exonérations fiscales sur le foncier bâti. L’équilibre global de ces opérations gagnerait à être sécurisé, notamment pour éviter qu’une exonération fiscale insuffisamment compensée par l’État ne réduise l’assiette de financement des collectivités elles-mêmes amenées à subventionner le logement social.

Jean-François Vitoux, directeur général d’Arpavie, souligne que chacun souhaite de petites structures offrant de nombreux services à coût modéré. Or, une économie fondée sur les services représente un coût important et de faibles gains de productivité. Parmi ces modèles, celui de la résidence autonomie, destiné à une population modeste, présente une faible marge. De manière peu surprenante, le CCAS d’Antibes rappelle qu’en dépit d’un soutien public important — financement par la commune et l’intercommunalité, cession de foncier à l’euro symbolique, mobilisation des APL, aides de la CARSAT — un tel modèle peut être déficitaire et nécessiter un soutien public en fonctionnement. Une telle approche révèle, dans un paysage budgétaire complexe, un volontarisme fort des élus pour répondre à des besoins autrement non pleinement couverts au sein de la population.

L’habitat inclusif reste aujourd’hui une offre de niche bien que bénéficiant d’un fort dynamisme, qui couvre des modèles hétérogènes en matière de financement, certains étant financés via l’aide à la vie partagée (7500 bénéficiaires) dont le volume et la pérennité ne sont pas garanties. Historiquement l’habitat inclusif s’est développé dans le secteur du handicap. Les projets dans l’habitat senior ont explosé entre 2022 et 2023 notamment à l’initiative des bailleurs sont surtout les bailleurs. On compte aujourd’hui 30 000 bénéficiaires de l’habitat inclusif au sens du rapport Wolfromm.

Une connexion inévitable entre offre de logement et offre de service

Dans de nombreux dispositifs développés par Action logement via la filiale Eneal, les logements peuvent s’organiser autour d’une conciergerie sociale. De même, au sein de la régie immobilière de la ville de Paris ou encore de la ville du Havre, un travail de formation est engagé auprès des gardiens d’immeuble en vue de faciliter accompagnement, repérage et offre de services ponctuels.

Emmanuelle Cosse, présidente de l’USH, et Myriam El Khomri, présidente du Conseil de surveillance de CDC Habitat, soulignent cet enjeu fort de l’accompagnement y compris dans des modèles de logement non conçus pour être en tant que tels des logements dits accompagnés.

Ainsi, certains bailleurs ont déployé des démarches de prévention visant à déclencher régulièrement une rencontre avec l’ensemble des locataires fragiles de plus de 75 ans pour soutenir l’accès aux droits. D’autres font le choix de conserver des lots en vue d’héberger les régies de quartiers. Pourtant, la facturation des frais liée à cette offre de service et la légitimité de tels frais de gestion sont régulièrement motifs de complexité.

Au-delà de cette offre généraliste, se pose en outre de plus en plus la question du logement des intervenants à domicile dont les conditions d’exercice sont complexes : horaires contraints, mobilité, bas salaires.

Trajectoire résidentielle, mutation du parc et aménagement du territoire

Logements trop grands, volontés de réintégrer les centres urbains au vu des contraintes de mobilité que présente l’habitat pavillonnaire excentré, comme le rappelle Luc Broussy, “parfois pour vieillir chez soi il faudra changer de chez soi“. Cet accompagnement de trajectoires résidentielles ne va pas de soi faute d’offres adaptées.

Une forte proportion du parc social ne correspond plus à la taille actuelle des ménages ni aux contraintes de mobilité de la population, une grande partie du parc n’étant pas doté d’ascenseur. Emmanuelle Cosse souligne que les personnes seules et les personnes seules avec un enfant composent 60% de la demande HLM, quand le parc est majoritairement composé de T4 et de T5. Il est toutefois hors de question de pousser au déménagement sans proposition pertinente. Dans certaines circonstances en effet “déménager c’est les couper de tout“.

Logement, parc, quartier, ville, garantir l’adéquation entre l’offre et les besoins de la population nécessite de s’interroger sur plusieurs cercles comme le souligne Thomas CHEVANDIER, auteur de la note « Vieillir en logement social » pour la Fondation Jean Jaurès

• sortir de sa chambre et pouvoir se promener dans son appartement – adaptation
• sortir de chez soi et de son immeuble – accessibilité
• sortir dans son quartier – lutte contre l’isolement et urbanisme

Cette approche globale est engagée dans de nombreux territoires. Damien Allouch rappelle ainsi l’inscription des enjeux de vieillissement dans le récent appel d’Epinay Sous Sénart coporté par France urbaine aux côtés de Ville et Banlieue et de l’ensemble des associations du bloc communal, mobilisées en politique de la ville.

L’articulation entre rénovation urbaine et vieillissement est illustrée par certains projets clés comme le travail mené sur le quartier Saragosse à Pau mis en avant par Anne-Claire Mialot.

Florence Thibaudeau Rainot et Michaël Delafosse mettent en avant certaines actions clés mises en place au niveau local : toilettes publiques, plan banc, formation des bailleurs, adaptation de la ville au changement climatique, déploiement d’un écosystème d’acteurs régulièrement réunis autour des enjeux de vieillissement. Trois axes ont ainsi été déployés au Havre : être bien chez soi, être bien dans sa ville, être bien entouré.