TRANSFORMATION DU MARCHÉ IMMOBILIER : QUELS NOUVEAUX MODÈLES ÉCONOMIQUES DANS NOS VILLES ?

Les transformations rapides du tertiaire (bureaux partagés, télétravail…) et les impératifs de décarbonation accélèrent les mutations de l’immobilier de bureaux dans les métropoles. La demande des entreprises se fragmente et se recentre sur les centres-villes, les métropoles régionales sont moins impactées que l’Île de France par les réorganisations très fortes qui affectent l’immobilier de bureaux. La crise immobilière actuelle touche quant à elle l’ensemble du marché du logement.

Au-delà de la fin d’un cycle immobilier, ce sont des mutations sociétales majeures qui bouleversent actuellement les modèles économiques urbains et transformeront à terme la vie des grandes villes. Les débats organisés par l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), dans le cadre du City Lyon by SIMI les 28 et 29 juin 2023, en partenariat avec France urbaine, ont permis de poser quelques jalons.

Le contexte économique de l’immobilier : pause ou purge… ?

La hausse forte et rapide des taux directeurs restreint massivement l’accès au crédit pour les ménages et les entreprises. Après vingt ans de cycle haussier et une décennie d’argent quasiment accessible à taux zéro, l’impact sur les marchés immobiliers est majeur. Le marché de l’investissement devrait connaître une baisse significative en 2023, les investisseurs étrangers se mettent en retrait, les fonds collectifs (sociétés civiles de placement immobilier, organismes de placement collectif en immobilier…) voient leur collecte baisser massivement. Cette « purge » est moins nette en France que dans les pays anglo-saxons mais ne va pas empêcher l’apparition d’importantes difficultés pour les opérateurs immobiliers et, par ricochet, pour la fiscalité locale.

Des premiers signes de mutations

Les effets sur les territoires commencent à se faire sentir : certaines opérations d’aménagement et de construction ralentissent ou sont suspendues. Certains territoires urbains en mutation ont anticipé, de nouveaux acteurs comme les foncières solidaires émergent et proposent des modèles économiques plus résilients.

Les métropoles engagées dans la multipolarité et la transformation de leurs espaces publics entrent en adéquation avec les nouvelles générations d’entrepreneurs qui recherchent un cadre de travail en adéquation avec leurs valeurs, redessinant de nouveaux critères d’attractivité. La coopération inter-territoriale offre d’autres perspectives (entre Lyon et Saint-Etienne par exemple) et doit devenir une alternative à l’étalement ou à une densification de plus en plus difficile à faire accepter.

Comme l’indique Emeline Baume, 1^ère vice-présidente de la Métropole de Lyon et co-présidente de la commission « Economie circulaire et ESS » de France urbaine, « ces bouleversements provoquent une pause bienvenue pour poser les jalons d’une nouvelle façon de faire la ville ». Dans l’intervalle, « il faut digérer les opérations engagées et les faire atterrir, quitte à dédensifier ou lisser dans le temps l’offre de bureaux ».

La régénération urbaine émerge également comme un segment à part entière du marché : transformer les bureaux en logements ne peut plus être un sujet de niche, un opérateur comme Novaxia intervient maintenant bien au-delà de Paris et sa banlieue.

Pour faire face à ces défis et à ces nouveaux métiers, les actifs immobiliers et les territoires doivent gagner en agilité, les critères de rentabilité ne peuvent plus être seulement financiers. Le recyclage urbain prend toute sa place, aiguillonné par la mise en œuvre du zéro artificialisation nette (ZAN).

Repenser la conception de l’immobilier

Plusieurs tendances émergent rapidement : il s’agit notamment de mieux designer les logements et les bureaux par les usages, en les réinventant au-delà de l’innovation purement technologique. Les services dans l’immeuble de bureau deviennent un critère d’attractivité à part entière : restauration inter-entreprises ouverte sur l’extérieur, conciergerie, garde d’enfants… Les taux d’occupation des immeubles de bureaux ne dépassent plus les 60 %, le co-working s’impose comme une manière de regagner en intensité d’usages. Les besoins immobiliers tertiaires des entreprises décroissent, la sobriété immobilière est en marche.

Autre tendance sociétale majeure : en raison des tensions sur le marché du travail, les salariés ont plus de pouvoir de négociation et imposent leurs attentes, les ressources humaines doivent s’individualiser et s’adapter à chaque situation. Les lieux de travail doivent par conséquent se configurer « à la carte ».

Le mouvement de création d’emploi dans les métropoles est donc appelé à perdurer et la déconcentration depuis l’Île de France devrait se poursuivre.