Share
Finances et Fiscalité
Urbanisme et logement

Logements sous-occupés : encore un impensé de la réforme fiscale

11/03/2021

La réunion fut l’occasion de partager des inquiétudes convergentes sur divers effets de bord de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales.

Conformément aux volontés de la commission "Finances" de France urbaine, s’est réuni le 10 mars 2021 en visioconférence, la première réunion du groupe projet « Fiscalité des logements sous-occupés en zone tendue », rassemblant 24 participants. Les échanges ont permis dans un premier temps de partager l’analyse du contexte et des enjeux qui portent sur les locaux d’habitation n’étant pas des résidences principales, à savoir les résidences secondaires, les logements vacants et les meublés de tourisme. Alors qu’il s’agit d’un domaine d’intervention prioritaire, toute mobilisation des exécutifs locaux se voit entravée par de nombreux effets de bord de la réforme fiscale, qu’il convient donc de résoudre de toute urgence.
 
Une injonction contradictoire imposée aux collectivités
 
En effet, sensibles au fait que la tension des marchés immobiliers nuit à la mixité sociale et incite à l’étalement urbain – allant ainsi à l’encontre de leurs projets de territoire – de nombreuses collectivités veillent à déployer des politiques publiques qui visent à résorber du moins partiellement ce gisement de logements sous-occupés. Toutefois, du fait de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales et du maintien de celle sur les résidences secondaires, l’atteinte de cet objectif se traduit par une perte sèche de produit fiscal. Autrement dit, la réforme fiscale est à l’origine d’une contradiction frontale entre le but des politiques publiques et l’intérêt financier des collectivités.
 
De même, si les collectivités en zone tendue disposent de quelques outils pour mettre en place une fiscalité incitative promouvant l’occupation des logements à titre de résidence principale – en majorant leur fraction communale de taxe d’habitation sur les résidences secondaire (THRS), par exemple – cette pression fiscale accrue risque de se traduire par une accentuation des phénomènes d’optimisation des statuts d’occupation observés sur le terrain et déjà rapportés par Alain Richard et Dominique Bur dans leur Rapport sur la refonte de la fiscalité locale de mai 2018. En effet, dans une majorité de communes en zone tendue, la charge fiscale à laquelle sont assujettis les logements vacants est plus faible que celle pesant sur les résidences secondaires, du fait d’un taux de THRS plus élevé que celui de la taxe sur les logements vacants (TLV). Cette incitation à la vacance des logements est particulièrement pénalisante pour les communes situées en zone tendue, la TLV étant un impôt qui leur échappe, puisque son produit abonde le budget de l’Anah à hauteur de 61 millions d’euros, mais aussi et surtout celui de l’Etat – ce qui est moins connu – pour un montant supérieur (qui reste néanmoins imparfaitement documenté).
 
Des marges de manœuvre fiscales injustement contraintes
 
Par ailleurs, un autre effet de bord de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales s’observe par le biais des modifications des règles de lien entre impôts locaux directs. En effet, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) remplissant désormais le rôle d’impôt pivot précédemment tenu par la taxe d’habitation, toute augmentation du taux de THRS, à des fins de désincitation vis-à-vis de l’occupation des logements à titre de résidence secondaire, implique une augmentation de TFPB préjudiciable d’une part à l’ensemble des propriétaires de logements mais également aux entreprises, qui y sont aussi assujetties. Lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2020, plusieurs parlementaires avaient défendu l’amendement proposé par France urbaine pour éviter cette incongruité. Malheureusement, le gouvernement s’était opposé avec succès à son adoption.
Ces marges de manœuvre contraintes sont particulièrement problématiques dans les communes qui ne sont pas considérées comme tendues par l’Etat, en dépit des perceptions locales. En effet, ces communes n’ont pas la possibilité de majorer leur fraction communale de THRS et n’ont dès lors, comme levier fiscal, que le vote d’un taux plus élevé, avec les conséquences que cette décision implique pour les entreprises, du fait des règles de lien entre les taux d’impôts directs locaux.
 
Les propositions à venir de France urbaine
 
Le partage de ces effets de bord de la réforme fiscale sur la fiscalité des logements sous-occupés constitue pour France urbaine la première étape dans l’élaboration de propositions d’aménagement de ce cadre fiscal. Sans préjuger des résultats finaux auxquels devrait aboutir ce groupe projet, l’angle est toutefois clair : il revient aux collectivités de prendre la responsabilité politique de la fiscalité des logements sous-occupés, c’est-à-dire, d’en fixer – et partant d’en assumer – l’ampleur, selon les arbitrages locaux, d’en percevoir les fruits (sans les perturbations causées par tout impôt d’Etat concurrent) et d’en assurer l’effectivité par le biais du contrôle des statuts d’occupation aujourd’hui défaillant, comme cela a souvent été remarqué localement.