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Economie des territoires

Les quartiers d’affaires changent aussi d’ère

10/11/2022

Avec le télétravail, le coworking ou le flex-office, les usages des lieux économiques évoluent. Les stratégies des salariés se transforment, celles des entreprises aussi.

Depuis près d'un an, France urbaine anime une série d'échanges autour de l'avenir de l'immobilier d'entreprises. Avec le télétravail, le coworking ou le flex-office, les usages des lieux économiques évoluent rapidement. Les stratégies des salariés se transforment, celles des entreprises aussi. Enfin, le Zéro artificialisation nette (ZAN), le défi du changement climatique et les tensions croissantes sur le foncier et l'immobilier économique participent de ces transformations hésitantes ou affirmées.

Epicentre et vitrine des stratégies d'offre immobilière des métropoles et agglomérations, outils marketing autant que turbines de la tertiarisation des territoires urbains, les quartiers d'affaires concentrent les enjeux et focalisent l'attention : leur échelle et leur fonctionnement les rendent-ils obsolètes alors que certains ne sont pas achevés ? Comment font-ils face aux évolutions rapides des stratégies d'implantation des entreprises ? Faut-il se diversifier au risque de perdre en masse critique et en offre de services ? Faut-il privilégier une répartition moins concentrée de l'offre tertiaire dans les agglomérations ? La densité et la grande hauteur sont-elles encore des propositions attendues par les utilisateurs ? Un atelier organisé récemment autour des expériences de la Part-Dieu à Lyon, l’Euroméditerranée à Marseille et Euratlantique à Bordeaux a permis d’identifier les tendances communes et divergentes.

Des polarités attractives mais invitées à pivoter

Ces projets urbains, apparus à partir des années 1970, ont des histoires et des structures urbaines différentes et leurs évolutions récentes se positionnent dans des paysages économiques métropolitains spécifiques. Ces trois territoires restent nettement attractifs, les taux de vacances dans les trois quartiers d’affaires sont structurels et la demande y reste forte, ils sont en phase avec les nouvelles aspirations des entreprises et de leurs salariés, pour lesquels la qualité des bureaux devient un critère essentiel d’attractivité : accessibilité et connectivité, offre récente, proximité des autres aménités urbaines (services, loisirs, culture…). En outre, la taille critique atteinte par ces quartiers tertiaires leur permet de répondre à la diversification des attentes immobilières des entreprises : flexibilité des espaces, diversification des surfaces souhaitées ; renforcement des produits hybrides, parcours immobiliers complets…
Si les tendances économiques sont positives pour les quartiers d’affaires, ils s’engagent actuellement dans d’importantes mutations destinées à les mettre en compatibilité avec les enjeux climatiques et les évolutions plus globales des villes. La mono-fonctionnalité de certains quartiers, l’obsolescence d’une partie du parc immobilier et la faible résilience face aux événements climatiques nécessitent des transformations plus ou moins radicales.

Part-Dieu : dépolarisation, diversification et exemplarité

A Lyon, la mutation engagée depuis plusieurs années par le quartier d’affaires de la Part Dieu connaît une nouvelle inflexion, en ligne avec le repositionnement global de la stratégie économique du territoire :

  • Poursuite du rééquilibrage de l’offre au profit d’une offre tertiaire moins centralisée, moins polarisée et mieux répartie, notamment en périphérie
  • Diversification des usages par la diminution de la constructibilité tertiaire de 100 000 m² au profit d’une plus grande mixité bureaux / logements et d’espaces dédiés à l’ESS
  • Valorisation de l’exemplarité et de la soutenabilité des démarches de réhabilitation énergétique
  • Sensibilisation des acteurs économiques aux comportements durables.

Le quartier de la Part-Dieu ne devrait plus accueillir d’immeubles de grande hauteur.

Euromed 2, laboratoire de la ville méditerranéenne

A Marseille, la configuration de la métropole, de son offre tertiaire et de son système de transport donne au quartier Euroméditerranée un rôle et un avenir différents : conçue comme laboratoire de la ville méditerranéenne de demain, ce quartier d’affaires au développement plus récent va rester, au travers de la seconde phase en cours d’engagement, la « turbine » tertiaire du territoire.

Pensé comme un espace urbain mixte dès l’origine, ce site, qui comprend d’ores et déjà 700 000m² de bureaux, a légèrement revu à la baisse son potentiel de développement tertiaire. Mais il reste positionné comme pôle d’accueil des services centraux des entreprises qui, s’éloignant de l’Île de France, se déploient de façon croissante dans les métropoles régionales. A Marseille aussi, la diversification de l’offre est engagée, dans deux directions : l’offre de formation, destinée à capter les talents et à répondre aux attentes des acteurs publics et privés ; l’économie productive, au travers du projet du Quartier des Fabriques, qui pérennisera et développera la dynamique engagée par le projet Ici Marseille. Parallèlement, la volonté de prototyper et tester un immobilier engagé dans les transitions va se renforcer autour notamment de trois sujets : la gestion de l’eau, les îlots de chaleur et la place de la nature.
Euratlantique à Bordeaux : vers une plus grande flexibilité de l’offre

A Bordeaux, l’opération Euratlantique a été pensée et engagée comme extension du cœur métropolitain, affichant d’emblée un principe de mixité, sans positionnement comme simple quartier d’affaires. Pour autant, la très bonne connectivité du site, à proximité immédiate de la gare TGV, l’offre proposée sur l’ensemble de la métropole bordelaise et la demande croissante des entreprises d’un immobilier flexible poussent l’EPA à maintenir une importante dynamique d’offre tertiaire : 200 000 m² de bureaux ont d’ores et déjà été livrés, les 400 000 m² en projet ne sont pas remis en question, même si les formats s’adaptent à la demande. La baisse tendancielle de la taille des transactions, même pour les grands utilisateurs, amène à proposer des immeubles plus facilement segmentables et destinés à des usages plus flexibles. La diversification des usages économiques est aussi à l’œuvre : rez-de-chaussée « actifs », offre d’ateliers ou d’espaces de stockage voire de laboratoires.

Deux priorités : attirer les talents, décarboner l’économie tertiaire

Les attentes des entreprises et de leurs salariés évoluent actuellement plus vite que la capacité de réponse des projets urbains et des projets immobiliers. L’urbanisme « tactique » répond lui aussi, de façon plus ou moins transitoire, à ces adaptations nécessaires, concentrées autour d’une thématique. Pour répondre au besoin crucial de talents, l’immobilier devient un outil de ressources humaines essentiel, permettant de faire revenir les salariés dans leurs entreprises puis de faire venir et rester les talents nécessaires aux transformations en cours. Pour ne pas sortir d’un marché où la hausse des taux d’intérêt va concentrer les investissements sur les projets et les produits les plus fiables, les quartiers tertiaires doivent en première ligne des mutations urbaines. Pour une gestion plus équilibrée de la ville et de ses flux, les agglomérations et métropoles s’engagent, comme à Lille ou à Nice par exemple, dans la reconquête et la reconversion tertiaire de sites industriels en friches.

Ces échanges se poursuivront au City by SIMI, du 6 au 8 décembre 2022, événement dédié aux approches urbaines innovantes. France urbaine, partenaire de l’événement, organisera un temps de travail sur le quartier d’affaires de La Défense.