Act'Urbaines
Urbanisme, logement et déplacements
27 septembre 2018

Loi ELAN (CMP) : des avancées mais encore une insuffisante prise en compte des réalités territoriales

La commission mixte paritaire (CMP) sur le projet de loi ELAN, réunie mercredi 19 septembre a, contre toute attente, trouvé un point d'équilibre. Rappelons que dans un courrier commun adressé, le 5 septembre dernier, au ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard, les présidents de France urbaine et de l’AdCF, Jean-Luc Moudenc et Jean-Luc Rigaut en appelaient à une CMP conclusive, prenant en compte leurs préconisations.

On ne peut que se féliciter que l'esprit de dialogue et de compromis ait prévalu à cette occasion, dans la suite de la conférence de consensus sur le logement organisé au Sénat en début d’année, sachant que des dispositions favorables pour les grandes villes, communautés et métropoles ont été adoptées. Signalons parmi les plus importantes : 

- une lutte renforcée contre les marchands de sommeil et l'habitat indigne et insalubre,

- une meilleure régulation de l'activité des plateformes de locations saisonnières (type Airbnb),  

- une consultation rendue obligatoire des maires lors du lancement de grandes opérations d'urbanisme (GOU et PPA), 

- l'avis conforme des maires pour la vente HLM dans les communes carencées/déficitaires en logements sociaux,

- la possibilité offerte pour les villes SRU qui rentrent dans le dispositif, parce que leur population a augmenté significativement, de déroger à l'échéance de 2025, pour la construction des 25% de logements sociaux. Le calendrier a ainsi été assoupli pour les communes entrées dans le dispositif depuis le 1er janvier 2015, qui auront quinze ans (cinq périodes triennales) pour atteindre leur quota,

- la comptabilisation comme logement social d’un logement en bail réel solidaire (BRS) ou en location-accession sociale à la propriété (PSLA).

Une faible reconnaissance des politiques locales de l’habitat

Il n’en reste pas moins que la CMP a renoncé à une réelle prise en compte des politiques locales de l'habitat, en particulier dans le cadre de la réorganisation du secteur HLM, comme le demandait France urbaine. Le texte reste, en effet, particulièrement discret sur la reconnaissance et la place stratégique des collectivités délégataires des aides à la pierre et dotées de programmes locaux de l'habitat (PLH) dans l'organisation des politiques de peuplement et dans le soutien aux organismes de logements sociaux sur leur territoire (via en particulier les garanties d’emprunt apportées aux organismes HLM et les exonérations de TFPB consenties par les collectivités aux bailleurs sociaux installés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville).

Le faible rôle accordé aux collectivités locales dans le processus de réorganisation des organismes de logements sociaux est à signaler, alors que ces dernières exercent des responsabilités croissantes dans les politiques de l’habitat, au cœur des bassins de vie. Désormais, en-dessous de 12 000 logements et 40 millions d’euros de chiffres d’affaires pour les entreprises publiques locales (EPL/SEM), les organismes HLM seront tenus de se regrouper : pour mémoire, les sénateurs avaient, fin juillet, proposé de fixer le seuil à 10 000 logements, alors que les députés avaient fixé la barre à 15 000 mi-juin.

Il est à regretter que les parlementaires n'aient pas adopté le principe selon lequel l'intégralité des produits des cessions HLM devait être réaffectée aux collectivités concernées, au service de politiques locales de l'habitat ambitieuses et de parcours résidentiels dynamiques pour nos concitoyens : seuls 50% des produits des ventes HLM, à reverser à la commune, l’intercommunalité ou le département d’implantation ont été acceptés par les parlementaires, pour les communes SRU carencées.

Les risques d’une financiarisation/recentralisation du secteur HLM

Il est à craindre, dans ce contexte, qu’une logique de financiarisation et de recentralisation du secteur du logement social se mette en place, qui pourrait entraîner, à terme, une distanciation des liens historiques et privilégiés entre élus locaux et opérateurs HLM. La double appartenance, autorisée par le texte adopté en CMP, d’un organisme de logement social à une société anonyme de coordination (SAC) et un groupe HLM capitalistique est un point sur lequel l’Association émet des réserves. C’est le sens du communiqué de presse que France urbaine a fait paraître le 24 septembre.

Au motif de « construire plus, mieux et moins cher » existe ainsi le risque de voir demain le fossé se creuser entre une approche verticale de grands organismes nationaux et celle d’opérateurs locaux rattachés aux collectivités. A ce titre, France urbaine et l’AdCF entendent demander dans les prochaines semaines au gouvernement la mise en place d’un dispositif national d’observation et d’évaluation des évolutions du parc social et des organismes. Il conviendra, par ailleurs, de continuer à plaider pour le renforcement des prérogatives du comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH) et la mise en place d’un comité des financeurs de format plus restreint, dans le sens de la contribution préparée, au printemps dernier, par France urbaine, l’AdCF, l’USH et la fédération des EPL.

Le texte de la CMP devrait être prochainement adopté conforme dans les deux chambres, le Sénat devant s’exprimer le 16 octobre, après l’Assemblée nationale qui l’examinera mercredi 3 octobre. Comptant 65 articles, il emporte plusieurs dispositifs et outils à disposition des acteurs du logement : les grandes villes, communautés et métropoles sont appelées à s’en saisir pour veiller à ce qu’ils soient mis au service de leurs politiques territoriales, alors que le marché de la construction connaît, depuis le début de l'année, un ralentissement, avec des conséquences sur la croissance et l'emploi.

Contact : Emmanuel Heyraud

Date: 
Jeudi, 27 septembre, 2018