Act'Urbaines
Urbanisme, logement et déplacements
07 septembre 2017

Logement : en attendant le futur projet de loi, France urbaine formule des recommandations

Un texte supplémentaire après plusieurs lois dédiées au logement

Après l’adoption de la loi Egalité et citoyenneté en janvier dernier, les acteurs du logement avaient unanimement appelé à une pause législative, afin de digérer les textes récemment votés. Loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social (dite loi DUFLOT I), loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014 (dite loi LAMY), loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 (ALUR, dite loi DUFLOT II) et loi Egalité et citoyenneté du 27 janvier 2017 ont jalonné le dernier quinquennat, au risque parfois de la concurrence des textes et des dispositions réglementaires afférentes.

Après le débat cet été sur les APL et la volonté affichée du président de la République Macron de susciter un « choc de l’offre de logements » dans les zones les plus tendues (Grand Paris, Lyon et la frontière genevoise, bassin d’Aix-Marseille) en simplifiant les procédures d’aménagement et de construction (normes, recours abusifs, etc), un texte législatif s’imposait. Après une concertation lancée à la hâte début août auprès des professionnels, le gouvernement est sur le point de préciser sa stratégie et ses vues en matière d’habitat. Une présentation est ainsi annoncée pour le 13 septembre, lors du Conseil des ministres. Les attentes du secteur sont fortes : au-delà des constats partagés sur les prix trop élevés des logements et du foncier dans les plus grandes agglomérations au regard du budget consacré par la Nation (l’équivalent de 2 points de PIB), des inquiétudes s’expriment sur une éventuelle remise en cause des politiques de soutien au logement social et de l’écosystème HLM tel qu’il prévaut aujourd’hui.

Aides à la personne versus aides à la pierre

La controverse sur les APL s’inscrit dans un débat ancien visant à expliquer que les aides à la personne (plus de 20 milliards d’euros chaque année) alimentent l’augmentation des loyers pratiqués par les propriétaires. Il n’empêche que, sans elles, de nombreuses personnes et familles ne pourraient se loger – pour rappel, le pays compte déjà plus de quatre millions de mal-logés. Force est néanmoins de constater que le modèle gagnerait à être réformé en profondeur, afin de construire plus et moins cher là où c’est nécessaire et ainsi rééquilibrer le rapport entre l’offre et la demande. 

Cela passe nécessairement par une augmentation significative des aides à la pierre, notamment celles gérées par les grandes villes et métropoles, dans le cadre des programmes locaux de l’habitat (PLH). Cela va dans le sens du Manifeste d’Arras de France urbaine qui demande à l’Etat à la fois plus d’autonomie et de responsabilités pour les territoires urbains, en tant que délégataires des aides à la pierre.

Réorienter, comme le souhaite le gouvernement, la politique nationale du logement prendra du temps et exigera du doigté car la baisse programmée des aides à la personne devra s’ajuster, de manière fine, à un refroidissement des prix des marchés immobiliers. Autrement dit, réduire drastiquement et aveuglément les aides à la personne alors que l’accès au logement reste encore problématique pour nombre de nos concitoyens, notamment les plus jeunes ne serait pas approprié ni juste et efficace.

SRU : des objectifs à préserver, quitte à assouplir le calendrier

Votée en 2000, l’article 55 de la loi SRU a longtemps été un objet de polémiques pour finalement rentrer dans une forme de « consensus républicain ». Quoique toilettée par la loi  DUFLOT 1 (avec l’introduction de l’objectif de 25% de logement sociaux d’ici 2025) et la loi Egalité et citoyenneté (pour mieux s’adapter aux territoires et à leurs besoins avérés en logement social), la loi SRU présente le mérite de fixer des objectifs aux collectivités, y compris pour les plus récalcitrantes et réfractaires d’entre elles.

Introduire, comme cela a été évoqué un temps par le ministère, dans les 25% de logements sociaux les logements intermédiaires ne représente pas, en l’état, une idée pertinente, au risque d’affaiblir la portée des objectifs de construction de logements sociaux et très sociaux (PLUS/PLAI) dans les territoires. Desserrer, en revanche, le calendrier des 25% de logements sociaux d’ici 2025 pour l’étirer à 2030 serait bienvenu et rendrait plus réalistes et opérationnels les délais fixés par l’Etat.

Logement social : un modèle remis en question

Encourager la mobilité résidentielle, notamment dans le logement social fait partie des orientations fortes défendues par le gouvernement. Le principe, hérité de l’après-guerre du droit au maintien dans le logement social et que défend l’USH pourrait même être remis en question (la loi Boutin de 2009 dite loi MOLLE s’y était essayée, en vain).

A ce stade, deux mesures seraient envisagées : le renforcement de la vente des logements sociaux à leurs locataires et l’invitation à quitter leur logement pour les familles et ménages dépassant les plafonds des loyers HLM (aujourd’hui ce sont essentiellement des surloyers qui sont appliqués). La vente d’HLM à leurs locataires doit être sécurisée et encadrée, de telle sorte que demain des ensembles ne deviennent des copropriétés dégradées. A Besançon, par exemple, la prise en charge financière par les bailleurs-vendeurs des travaux d’isolation énergétique et de rénovation thermique permet un accompagnement des ménages-propriétaires et un lissage des charges leur revenant.

Pour ce qui est de la deuxième mesure, si le maintien dans le logement HLM de ménages dont les revenus sont confortables, avec parfois une sous-occupation des espaces (avec le départ des enfants) peut sembler choquant, au regard de la situation de ménages plus prioritaires (familles monoparentales en difficulté, mères isolées, publics relevant du DALO, etc), il n’en reste pas moins que la question de la mixité sociale est posée. Si on devait, en effet, décliner cette orientation, le risque à terme d’un parc HLM cantonné aux plus modestes/précaires, en voie de ghettoïsation est réel, nonobstant l’intérêt, pour les bailleurs sociaux, de disposer de locataires (issus des classes moyennes) solvables payant dûment chaque mois leur loyer.

ANRU : un budget qui devrait être abondé mais un règlement trop tatillon

Critiquée par les élus et techniciens depuis l’adoption d’un nouveau règlement général et financier en 2015, qui rend ses procédures d’instruction et de validation souvent  laborieuses et tatillonnes, l’ANRU qui a fait la preuve de son efficacité lors du premier programme 2004/2013 est à la croisée des chemins. Sans président pour l’instant après le renoncement du député François Pupponi à la mairie de Sarcelles et partant à l’ANRU, l’Agence n’est pas en capacité de faire face financièrement aux demandes des collectivités, au titre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU 2014/2024).

A plusieurs reprises, France urbaine a demandé, en 2016 et 2017, des moyens supplémentaires pour l’ANRU, afin que les chantiers puissent être menés à bien. Comme s’y était engagé le président de la République pendant la campagne, Bercy a récemment indiqué que le budget de l’Agence serait doublé et prochainement porté de 5 à 10 milliards d’euros, sous réserve de confirmation lors du vote des prochaines lois de finances et sous réserve surtout de la bonne volonté et de l’accord des partenaires sociaux d’Action Logement, qui financent la presque totalité des programmes.

Politique de la ville : rétablir les crédits d’accompagnement social

Par une circulaire du 20 juillet dernier, l'exécutif a supprimé près de 300 millions d'euros de dotations, qui touchent en particulier les actions menées par les associations et collectivités dans le cadre de la politique de la ville (programme 147 de la loi de finances), en contradiction avec la méthode annoncée par le président de la République, lors de la Conférence nationale des territoires. Mal comprise, cette décision est vivement contestée par les organismes associatifs qui oeuvrent au quotidien, dans un climat parfois tendu, au lien social, à la prévention de la délinquance et au vivre-ensemble. La suppression récente d’un certain nombre de contrats aidés n’a évidemment pas arrangé la situation.

De fait, il ne suffit pas de refaire des pans entiers de quartiers et d’en changer la physionomie urbaine et architecturale si les populations ne sont pas accompagnées dans le même temps, pour la réussite scolaire des enfants et l’intégration sociale et professionnelle des adultes. Sur ce point, France urbaine plaide un rétablissement des crédits annulés et, de manière plus large, défend une vision de la politique de la ville équilibrée, ambitieuse, mariant l’urbain et l’humain et reconnue au plus haut niveau de l’Etat.

Associer France urbaine le plus en amont du texte

Il importe que l’Association soit informée le plus en amont possible des dispositions que l’Etat entend prendre dans les prochaines semaines, dans le cadre du projet de loi ad hoc. Les adhérents de France urbaine sont favorables au principe de construire davantage et plus vite des logements dans les agglomérations les plus tendues (choc de l’offre, via notamment des opérations d’intérêt métropolitain, à l’instar de ce qu’expérimente Bordeaux Métropole dans les projets d’aménagement autour de la gare, de l’aéroport et des campus), sans pour autant être dépossédés de leurs prérogatives, dans le cadre des programmes locaux de l’habitat (PLH) et PLUi existants. Les maires et présidents d’agglomérations n’ont, du reste, pas attendu l’Etat pour développer, sur leurs territoires, des politiques foncières audacieuses, afin de maîtriser et mieux encadrer les prix de sortie des logements. Sur ce sujet crucial, il conviendra d’éviter de confondre les problématiques propres à l’Ile-de-France avec celles des autres territoires.

Alors que le niveau des permis de construire et des mises en chantier s’est nettement amélioré ces derniers mois, le gouvernement doit rassurer les acteurs du logement dont les élus locaux, en première ligne. Si le PTZ et le dispositif Pinel (aide à l’investissement locatif) devraient logiquement être reconduits (au moins pour 2018),  il apparait, ici et là, des premiers signes de ralentissement du marché, malgré des taux d’intérêt encore très bas. Par-delà un choc nécessaire d’offre, c’est un choc de confiance qui doit être déclenché dans ce domaine, avec l’ensemble des parties prenantes.

Contact :
Emmanuel Heyraud

Date: 
Jeudi, 7 septembre, 2017