Act'Urbaines
Urbanisme, logement et déplacements
15 février 2018

Clôture de la conférence de consensus sur le logement, projet de loi Elan : France urbaine développe ses p(rop)ositions

A la suite du blocage constaté, à l’automne 2017, entre le gouvernement et l’USH représentant les bailleurs sociaux sur l’article 52 de la loi de finances 2018, qui organise la baisse concomitante des APL et des loyers du parc HLM, une conférence de consensus sur le logement a été organisée à l’initiative du président du Sénat, Gérard Larcher, afin de dégager des convergences entre acteurs, dans le cadre de la préparation du futur projet de loi Evolution du logement et aménagement numérique dit Elan - lequel devrait être présenté officiellement en conseil des ministres en mars prochain.

France urbaine a participé à cette concertation, qui a débuté le 20 décembre avec un atelier sur le rôle des collectivités locales dans les politiques du logement, pour s’achever le 25 janvier, avec un atelier sur la revitalisation des centres-villes. Entre ces deux dates, trois séances d’échanges se sont tenues sur l’accélération de la construction de logements et les enjeux liés à la simplification des normes de construction et d’urbanisme (10 janvier), les enjeux et évolutions du secteur social (11 janvier) et les enjeux du secteur privé (18 janvier). Olivier Carré, maire d’Orléans et président de la métropole d’Orléans, Franck Biasotto, adjoint au maire de Toulouse en charge du logement et Marie-Christine Detraz, vice-président à la communauté d’agglomération de Lorient ont, tour à tour, représenté l’Association, lors des différentes sessions. La séance conclusive de la conférence de consensus s’est tenue le 8 février dernier, en présence de Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires.

Au-delà de la participation aux ateliers, France urbaine a livré une contribution dans le cadre de la conférence de consensus, où l’Association rappelle ses analyses sur les rapports entre aides à la pierre et aides à la personne, tout en appelant de ses vœux une transformation du modèle du logement social, autour de liens privilégiés à préserver entre les organismes HLM et les grandes villes et métropoles, ayant pris la délégation des aides à la pierre et dotées de programmes locaux de l’habitat (PLH). ici la contribution France urbaine.

Regrettant que la réforme du logement passe par un nouveau texte, après les lois successives votées entre 2012 et 2017 (lois ALUR, Egalité et citoyenneté, etc), France urbaine indique vouloir desserrer le calendrier des 25% de logements sociaux obligatoires d’ici 2025, pour  l’étirer à 2030/2035. De même, l’Association rappelle qu’elle est favorable au principe de mutualiser l’objectif de 25% de logement social à l’échelle des grandes agglomérations, en assouplissant et territorialisant le calcul pour chaque commune membre, selon le niveau de tension des marchés locaux de l’habitat et de desserte par les équipements publics.

Oui au principe de construire mieux, plus vite et moins cher : focus sur les PPA et GOU

L’avant-projet de loi Elan met en avant de louables intentions que personne ou presque ne pourrait contester. Ainsi, les dispositions en matière d’aménagement, de foncier et d’urbanisme contenues dans le futur texte visent-elles à dynamiser et à accélérer les opérations d’aménagement. Une des principales innovations réside dans la création d’un nouveau dispositif contractuel, le Projet partenarial d’aménagement (PPA), réservé aux opérations complexes, dispositif qui élargit la palette d’outils à disposition des élus locaux pour mener de grandes opérations d’urbanisme. Les signataires de ce PPA seraient l’Etat, l’EPCI et les communes concernées et des établissements publics pourraient y être associés. En revanche, il n’est pas prévu, à ce stade, que des organismes privés puissent être signataires des PPA.

A l’intérieur de ce dispositif, il serait possible de délimiter un périmètre de Grande opération d’urbanisme (GOU). Inspirée du système des OIN, mais transposée à l’échelle de l’EPCI, ce serait le président de l’EPCI qui, à l’intérieur de la GOU, serait compétent pour délivrer les autorisations d’urbanisme. France urbaine est a priori favorable à de telles dispositions, dans la mesure où il s’agit d’une nouvelle possibilité à disposition des élus locaux et où elles peuvent effectivement permettre d’accélérer les procédures en matière d’urbanisme. L’Association alerte, toutefois, sur la multiplication des procédures dérogatoires, qui peut conduire à une perte de lisibilité du droit de l’urbanisme.

France urbaine salue également le signal donné pour améliorer la libération du foncier public à des coûts modérés, afin de favoriser les opérations d’urbanisme et, notamment la construction de logements : c’est ce que devrait permettre l’abaissement du seuil de surface de plancher consacré au logement à 50 % pour pouvoir bénéficier d’une décote, dans le cadre du dispositif de mobilisation du foncier public

Urbanisme : vers une nouvelle hiérarchie des normes et un traitement des contentieux renforcé

Le gouvernement souhaite s’attaquer, par la voie d’une ordonnance, à un chantier très important, celui de la hiérarchie des normes en matière d’urbanisme. Il s’agit de privilégier - dans une optique de simplification, de renforcement de la sécurité juridique et de meilleure prise en compte des politiques sectorielles dans les documents d’urbanisme - le seul lien de compatibilité, à la place des trois catégories de hiérarchie existantes (prise en compte, compatibilité, conformité). Ce chantier devrait s’étaler sur dix-huit mois et France urbaine a demandé à y être étroitement associée.

Le traitement des contentieux de l’urbanisme est un autre sujet prioritaire du gouvernement. Il s’agit d’un problème récurrent, qui est devenu prégnant dans les difficultés rencontrées pour concrétiser des projets. Il y avait 13 000 dossiers de contentieux en matière d’urbanisme en 2016 et environ 28 000 logements bloqués. Il s’agit à la fois de mieux encadrer la notion d’intérêt à agir et de renforcer l’action en responsabilité contre les recours abusifs. Les effets des annulations des documents d’urbanisme seraient plus limités et un encadrement plus strict du référé serait envisagé.

A noter aussi que le projet de loi ELAN facilite la transformation des bureaux en logements, avec la création d’une nouvelle catégorie, les immeubles de moyenne hauteur, et l’allègement de certaines normes d’accessibilité.

Plan Action cœur de ville : ne pas oublier les villes en déprise situées dans le périmètre des métropoles

France urbaine souhaite émettre une alerte quant à l’exclusion du dispositif du Plan Action cœur de ville des villes situées dans le périmètre des métropoles. Le 17 janvier, Jacques Mézard a adressé, en effet, aux préfets de région et de département une instruction visant notamment à accompagner ces derniers dans l’identification des villes éligibles au Plan, identification que les préfets sont enjoints à faire d’ici au 15 février, afin que le comité de pilotage national sélectionne les villes à la fin du mois de février (cette échéance a été repoussée par l’Etat à « courant mars » finalement).

Conformément à ce que le ministre avait annoncé, aucun critère démographique n’est retenu pour identifier ces villes moyennes qui représenteraient, selon le gouvernement, entre 200 et 250 communes. En revanche, l’instruction précise que le programme « s’adresse en priorité à des villes pôles d’attractivité hors périmètre des métropoles, dans lesquelles une action de redynamisation du cœur de ville est nécessaire ».

Bien que la formulation retenue dans la circulaire n’exclue pas complètement la possibilité pour des communes-membres d’une métropole d’être éligibles au plan « Action cœur de ville », elle n’en demeure pas moins problématique, pour au moins deux raisons. D’abord, certaines villes « moyennes », membres de métropoles présentent de réelles problématiques de dévitalisation de leur centre et répondent, par ailleurs, en tout point à la description faite par le gouvernement quant aux cibles du Plan, à l’instar de Roubaix (70% de la commune en quartiers prioritaires de la politique de la ville, forte vacance commerciale et centre classé en ZFU). Ensuite, la quasi-exclusion des communes-membres des métropoles de l’éligibilité au Plan « Action cœur de ville » tend à conforter la dichotomie entre, d’un côté, les métropoles, qui seraient dans une situation supposée « confortable » et, d’un autre côté, le reste du territoire.

C’est pourquoi France urbaine entend attirer l’attention du gouvernement sur la situation de certaines communes incluses dans le périmètre des métropoles. Potentiellement, en ne se basant que sur des critères démographiques (villes de 10 000 à 80 000 habitants), ce seraient près de 300 communes qui seraient exclues du dispositif, représentant environ 7 millions d’habitants.

Promouvoir les voies et moyens de lutter contre la vacance commerciale et artisanale

L’article 46 de l’avant-projet de loi ELAN prévoit un contrat intégrateur unique baptisé Opération de revitalisation de territoire (ORT). Ce dispositif contractuel a pour objectif d’accélérer la réalisation des projets, en simplifiant les démarches et en mettant en place, sous l’égide du préfet, un "guichet unique" centralisant toutes les demandes de financement. Le plan prévoit de proposer des mesures transitoires à l’échelle intercommunale, pour offrir des possibilités de suspension, au cas par cas, des projets d’implantation commerciale en périphérie. France urbaine adhère à l’approche multisectorielle qui est privilégiée dans le traitement de ce phénomène qui relève de la conjonction de multiples facteurs et considère que l’approche contractuelle permettant de mettre en mouvement plusieurs types d’acteurs constitue sans doute la bonne méthode. L’Association alerte néanmoins, de manière générale, sur la multiplication, à l’heure actuelle, des démarches contractuelles dans de nombreuses politiques publiques locales, à l’heure où les élus sont en demande de continuité et de lisibilité dans le temps des politiques publiques.

Invitée à s’exprimer, aux côtés d’autres associations d’élus, sur le thème de la revalorisation des centres-villes et des centres-bourgs, lors d’une audition organisée le 17 janvier dernier par le groupe de travail ad hoc au Sénat, France urbaine s’est déclarée favorable aux principes édictés ci-après, lesquels semblent recueillir un large consensus :

-  la réforme nécessaire des CDAC - tant concernant leur fonctionnement que leur composition - et la proposition de transférer ces instances au niveau régional, où elles subiraient moins de pression des porteurs de projets et dans l’optique de renforcer la cohérence avec les responsabilités confiées aux régions en matière de développement économique ;

- la nécessité de se doter de critères objectifs permettant de réguler les implantations commerciales – par exemple surface commerciale rapportée au nombre d’habitants ;

-  la nécessité de doter de manière systématique les outils de planification urbaine d’un volet prescriptif pour l’aménagement commercial – il en est ainsi des DAAC dans les SCOT, mais les PLU doivent également pouvoir être un outil de régulation ;

- le fait de pouvoir déroger à des règles d’implantation pour favoriser le développement des commerces en centre-ville. On pourrait ici envisager l'extension du dispositif d'incitation à la restauration immobilière prévu par la loi Malraux aux investissements dans les commerces de centre-ville situés en rez-de-chaussée ou l'assouplissement des règles d'urbanisme régissant les périmètres de protection des bâtiments classés ou inscrits monuments historiques, afin de favoriser l'installation de commerces ;

- le fait de prévoir des aménagements fiscaux pour favoriser cette implantation ;

- le fait de corriger les effets pervers introduits par la révision des bases locatives des locaux commerciaux, au détriment des commerces de faible surface.

Contacts : Emmanuel Heyraud, Philippe Angotti

Date: 
Jeudi, 15 février, 2018