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Urbanisme et logement
Cohésion sociale et politique de la ville

Logement : Julien Denormandie, un ministre largement en phase avec les propositions de France urbaine

26/09/2019

Retour sur la séquence dédiée au logement lors de la 19e Conférence des Villes.

Julien Denormandie, ministre du Logement et de la Ville était l'invité de la première séquence dédiée au logement de la Conférence des villes 2019, à laquelle ont participé Yvon Robert, maire de Rouen et président de la Métropole Rouen Normandie et Catherine Vautrin, présidente du Grand Reims.

L’occasion d’échanger sur les propositions de l’Association en matière d’habitat pour inventer une nouvelle gouvernance, au service de la mixité sociale, de la maîtrise du foncier et de la transition énergétique. A l’évidence, sur ces dossiers, le gouvernement est prêt à aller vers une plus grande confiance aux territoires et vers davantage de différenciations et d’expérimentations.

Autorités organisatrices des politiques du logement, de l’hébergement à l’accession sociale à la propriété, en passant par la rénovation thermique et énergétique
Dans le cadre d’une relance de la décentralisation, le logement figure aux premières loges d’une politique publique à repenser dans sa gouvernance et son pilotage, pour une meilleure prise en compte des spécificités territoriales. Le logement et l’habitat sont de fait des éléments majeurs d’équilibre pour les grandes villes, communautés et métropoles ayant pris la délégation des aides à la pierre et dotés de programmes locaux de l’habitat (PLH). Les communautés et métropoles doivent pouvoir être demain reconnues comme les autorités organisatrices des politiques du logement sur leurs territoires, avec plus d’autonomie, de compétences et de responsabilités, y compris dans l’accompagnement du parc privé indigne et insalubre

Il importe de promouvoir de nouvelles mixités sociales et fonctionnelles et de conforter les programmes de rénovation urbaine portés par l’ANRU, les collectivités locales et les bailleurs, au service des parcours résidentiels et des mobilités durables. De même est-il indispensable de mobiliser de nouveaux leviers pour favoriser l’accession sociale à la propriété dans les cœurs de villes et mieux réguler les prix du foncier, via notamment les organismes de foncier solidaire (OFS) qui, avec le bail réel et solidaire (BRS), permettent de dissocier l’achat du bâti de l’achat du terrain, de plus en plus coûteux dans les métropoles aux marchés de l’immobilier tendus.

Dans l’ordre du symbole, le prix au mètre carré atteint à Paris (plus de 10 000 euros) est à l’image de grandes villes de plus en plus sélectives socialement et laissant pour compte une grande partie de la population, notamment les classes moyennes. C’est à l’échelle des communautés et métropoles que se mettent en place des établissements publics fonciers locaux (EPFL) et que sont adoptés des PLH et PLUi prescriptifs et exigeants en matière de maîtrise foncière. C’est également au niveau des grandes villes, communautés et métropoles que sont signées des chartes avec des promoteurs privés, pour mieux encadrer les prix de sortie des logements. C’est à la maille des communautés et métropoles que se développe partout une offre de logements intermédiaires, entre logement social/très social et logement libre, pour les familles issues des catégories intermédiaires.
 
L’enjeu de la lutte contre les copropriétés dégradées et les passoires thermiques (évaluées à 7 millions dans le parc privé) est un autre défi face auquel il conviendrait de confier davantage de responsabilités et de compétences aux gouvernements locaux. Ceux-ci-ci disposent, en effet, de politiques propres de transition énergétique et savent se mobiliser, avec les opérateurs locaux appropriés et compétents.
C’est enfin à l’échelle des grandes villes, communautés et métropoles que se réinvente la ville sur la ville, avec des projets visant à limiter l’étalement urbain et à offrir des opportunités d’épanouissement et de développement aux populations dans leur diversité.

Une territorialisation qui progresse dans les discours, en attendant les actes
Dans le cadre de l’acte II de la décentralisation (qui se traduira par une loi dédiée au deuxième trimestre 2020 portée par Jacqueline Gourault), Julien Denormandie a répondu de manière positive aux propositions de France urbaine. Rappelons que sur la question des zonages d’investissement locatif (dispositif Pinel, Duflot, etc), France urbaine comme l’AdCF demande à ce que les territoires concernés puissent délibérer souverainement quant à l’identification des périmètres A, B1, B2, via les comités régionaux de l’habitat et de l’hébergement (CRHH). Cette préconisation avait été défendue au moment de la loi Elan en 2018, en vain. Du reste, il existe depuis début 2019 une expérimentation bretonne sur le sujet qui va dans le bon sens et pourrait être demain élargie à l’ensemble du territoire. Sur ce point, le ministre s’est montré particulièrement ouvert à la démarche.

De même, le ministre semble en phase avec France urbaine lorsque l’Association soutient l’idée d’une prime aux maires de grandes villes/présidents d’EPCI construisant en hauteur, avec des PLUi plus contraignants (au minimum R+5/R+6 pour les nouvelles constructions dans les grandes villes et métropoles). Le gouvernement souhaiterait même à terme que les promoteurs privés accordent aux collectivités volontaires des primes à la densification, pour financer les services publics de proximité afférents.
 
France urbaine défend aussi la possibilité de récupération de la TVA pour les maires-bâtisseurs, mesure qui serait une puissante carotte/incitation fiscale à construire. Il s’agirait d’une TVA territorialisée qui irait vers les budgets des EPCI qui construisent et partant vers les communes-membres qui font le plus d’efforts (logement social et logement libre confondus). Ces ressources correspondraient de fait aux compétences assumées par les EPCI, communautés et métropoles délégataires des aides à la pierre et dotés de PLH opérationnels. Par ailleurs, cela peut être un moyen à terme de compenser (au moins en partie) la disparition programmée de la taxe d’habitation et la (trop) faible compensation par l’Etat des exonérations de TFPB accordées aux bailleurs sociaux en quartier prioritaire de la ville (QPV), au détriment du bloc local.

Enfin, conformément aux préconisations du Manifeste d’Arras adopté en mars 2017, France urbaine défend la territorialisation de la construction des 25% de logements sociaux à l’échelle du territoire métropolitain/aggloméré (au-delà des expérimentations de contrat de mixité sociale que prévoit la loi Elan et qui attend encore son décret d’application). Il ne s’agit naturellement pas là d’exonérer les villes des efforts en matière de construction de logements sociaux et très sociaux mais plutôt de construire les logements nécessaires et utiles aux bons endroits, près des zones d’activités, en évitant aux populations modestes et vulnérables concernées de devoir acquérir une voiture individuelle pour se déplacer.