Share
Urbanisme et logement
Cohésion territoriale

La nécessité d’une nouvelle gouvernance et d’une maîtrise du foncier dans les grandes villes et métropoles

06/06/2019

France urbaine a été auditionnée à deux reprises fin mai sur les dossiers du logement et de l’habitat.
 

D’une part par la FNAR, une des branches de l’USH en charge de l’action régionale et d’autre part par le député de Haute-Garonne Jean-Luc Lagleize à qui le Premier ministre, Edouard Philippe a récemment confié une mission parlementaire, afin d’établir des pistes de réforme pour mieux réguler et maîtriser les prix du foncier, notamment dans les territoires tendus.

Pour une nouvelle gouvernance des politiques du logement, dans le cadre d’un prochain acte de décentralisation

C’est à l’invitation de la Fédération nationale des associations régionales d’organismes d’habitat social (FNAR) présidée par Denis Rambaud, vice-président Transports et mobilités de Mulhouse Alsace Agglomération que France urbaine a pu présenter, le 21 mai 2019, aux côtés de l’AdCF ses positions concernant un nouvel acte de décentralisation en matière de politique du logement, comme annoncé par l’exécutif à l’issue du Grand Débat.

Il s’est agi d’expliquer que de nouvelles responsabilités devaient désormais revenir aux grandes villes, communautés et métropoles ayant pris la délégation des aides à la pierre au milieu des années 2000 et dotées de programmes locaux de l’habitat (PLH) opérationnels.
L’occasion aussi de rappeler la nécessité, pour l’avenir, de faire des lois moins nombreuses et moins bavardes en matière de logement, dont la déclinaison pourrait passer par les territoires (délibérations au sein des exécutifs locaux), avec un rôle plus important confié aux comités régionaux de l’habitat et de l’hébergement (CRHH), dans la suite des préconisations formulées au printemps 2018, en amont de la loi ELAN, par France urbaine, l’AdCF, l’USH et la Fédération des entreprises publiques locales (FEdEpl).
De fait, France urbaine porte la même philosophie d’action depuis le manifeste d'Arras élaboré en 2017 et prolongé dans le Pacte de Dijon, en 2018. Il est souhaité davantage de responsabilités au regard des moyens mobilisés sur les territoires et notamment sur deux sujets stratégiques : le zonage des opérations de défiscalisation et la mutualisation des objectifs de 25% de logements sociaux à l'échelle des communautés et métropoles.

Etre reconnues comme autorités organisatrices des politiques du logement

Les communautés et métropoles doivent pouvoir être positionnées demain comme les véritables autorités organisatrices des politiques du logement sur leurs territoires, avec plus d’autonomie, de compétences, de responsabilités en matière de gouvernance et de pilotage des politiques de l'habitat, y compris dans le parc privé
Cette présentation a été suivie d’échanges avec les participants permettant de rappeler les intérêts convergents des collectivités locales et de leurs associations représentatives et des bailleurs sociaux sur les territoires, notamment après l’accord obtenu fin avril de Matignon sur la Réduction de loyer de solidarité (RLS), où France urbaine a été un acteur important pour permettre d’alléger les efforts financiers demandés aux organismes HLM.
 
Maîtrise du foncier : des mesures pour mieux réguler les marchés en surchauffe

Prix stratosphériques dans les grandes villes dont Paris où le prix au m2 tutoie désormais les 10 000 euros, spéculation foncière, difficultés pour les classes moyennes à se loger dans les centres urbains, mitage des zones péri-urbaines et rurales, artificialisation des sols, temps de transports rallongés d’autant pour les salariés, etc : le diagnostic est connu depuis plusieurs années, sauf que les pouvoirs publics peinent encore à réguler le phénomène, avec un logement devenu inabordable pour nombre de nos concitoyens vivant dans les agglomérations urbaines.
C’est précisément le sens de la mission confiée par le premier ministre à Jean-Luc Lagleize : trouver des dispositions et mesures efficaces et innovantes à même de maîtriser les prix du foncier sur la durée. L’occasion pour France urbaine de proposer un certain nombre de pistes qui, actionnées simultanément, pourraient contribuer à un refroidissement des prix de sortie des logements et partant des coûts du foncier. Rappelons ici que le prix du foncier compte souvent, sur les marchés les plus tendus, en particulier en région Ile-de-France, pour 50 à 60% du coût total d’un logement.

Des dispositifs à renforcer et/ou faire connaître

La création et le développement des établissements publics fonciers locaux (EPFL), de taille intercommunale, départementale et/ou régionale ces dernières années constituent une première réponse pour mieux contrôler les réserves et emprises foncières, notamment pour en faire du logement abordable. Attention toutefois à la confusion lorsque l’Etat, sur ces mêmes périmètres, crée ses propres établissements publics fonciers, au risque de la redondance, de la concurrence des acteurs et de l’effet mille-feuilles.
A l’instar des observatoires de l’habitat, chaque métropole pourrait, à l’échelle de son périmètre d’intervention, mettre en place un observatoire du foncier pour avoir une meilleure connaissance de ses marchés et de leur niveau de tension foncière. De même, des orientations fortes pourraient être prises par les communautés et métropoles dans le cadre des PLH et PLUi.
Par ailleurs, a été évoquée, au cours de l’audition, les expérimentations de chartes signées entre communes, notamment en Seine-Saint-Denis et promoteurs privés, afin d’encadrer les pratiques spéculatives et organiser une mixité sociale et fonctionnelle bien comprises. Quoique essentiellement cantonnées à la région francilienne, ces chartes permettent un dialogue approfondi entre promoteurs et élus afin d’identifier des prix de sortie soutenables et encadrés pour les ménages. Seul bémol, ces expérimentations ont un fondement juridique faible (soft law) et sont parfois sujet à contentieux juridiques.
Autre suggestion formulée : une action plus volontariste de l’Etat et de ses agences/établissements publics (RATP, SNCF, VNF, Hôpitaux, Armées, etc) pour identifier leur patrimoine et le vendre à des prix raisonnables et avec décote aux bailleurs sociaux et collectivités, dans la suite de la loi du 18 janvier 2013 (loi Duflot 1). Dans ce cadre, une sensibilisation des services des Domaines apparait encore nécessaire pour vendre ces « bijoux de famille » à des prix convenables.

Organismes de foncier solidaire (OFS) : une rapide montée en puissance

La loi ELAN récemment adoptée a permis de promouvoir les OFS, avec le bail réel et solidaire (BRS), moyennant quoi il est désormais permis à des ménages d’acheter le bâti en le distinguant du terrain, le foncier restant propriété de la collectivité de référence. A l’évidence, ce dispositif répondait à une demande forte et des besoins puisqu’il fait florès dans de nombreuses grandes villes et métropoles, dont Lille, Rennes ou Lyon.
Enfin, deux points ont été abordés : le besoin de penser des villes plus verticales, en hauteur, permettant de loger davantage de populations et à même de faire reculer l’étalement urbain. Au-delà du geste architectural et de la qualité paysagère, on voit ce mouvement se développer dans de nombreuses métropoles à l’instar de Strasbourg ou Toulouse.
Et la question fiscale n’a pas été éludée : la suppression des abattements/exonérations sur les plus-values à la revente après 20 ou 30 ans de détention se pose en effet. Force est de constater qu’une lutte efficace contre la rétention foncière passe également par des mesures d’incitation fiscale souvent mises en avant mais jamais votées par le législateur, au service d’une plus grande fluidité des marchés du logement et donc des parcours résidentiels.