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Urbanisme et logement

France urbaine auditionnée par Jean-Luc Lagleize sur sa proposition de loi sur le foncier

21/11/2019

France urbaine a été auditionnée, le 15 novembre 2019 par le député Jean-Luc Lagleize dans le cadre de son rapport relatif aux conditions de la maîtrise des prix du foncier.

France urbaine a été auditionnée, par le député de Haute-Garonne, Jean-Luc Lagleize concernant son rapport remis, le 6 novembre, au Premier ministre Edouard Philippe, sur les conditions de la maîtrise des prix du foncier, en particulier dans les territoires urbains aux marchés tendus. Ce rapport, qui compte cinquante propositions doit faire l’objet d’une proposition de loi visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l’offre de logements accessibles aux Français, qui doit être examinée, en première lecture, le 28 novembre prochain en séance publique, à l’Assemblée nationale. Le rapporteur de la proposition de loi sera Jean-Luc Lagleize lui-même.
 
Lors du bureau bimensuel de France urbaine réuni le 13 novembre, présidé par Jean-Luc Moudenc, un avis favorable a été donné sur les principales recommandations formulées par le député, pour aller vers une maîtrise publique du foncier et mieux réguler à l’avenir les prix des logements dans les grandes villes et métropoles. A noter que l’adoption en l’état de la proposition de loi modifierait en profondeur le droit de propriété en vigueur en France.

Interdiction de la vente aux enchères, offices fonciers libres (OFL) et observatoires de l’habitat et du foncier (OHF)

Pour casser la hausse irrésistible des prix dans les principales métropoles, il est d’abord préconisé d’interdire la vente aux enchères de terrains publics pour l’Etat et les collectivités locales (article 1 de la proposition de loi). A noter que cette interdiction ne vaudrait pas pour les opérateurs publics type SNCF, RATP, VNF, ce qui est fort dommage compte tenu des emprises foncières que ceux-ci possèdent dans nombre de grandes villes.

La proposition de loi recommande, par ailleurs, aux collectivités locales de créer, sur la base du volontariat, sur tout ou partie de leur territoire, un office foncier libre (OFL, article 2), sur le modèle des offices fonciers solidaires (OFS, avec le bail réel et solidaire). Ce dispositif, de plus en plus prisé par les communautés et métropoles pour promouvoir l’accession sociale à la propriété prévoit la dissociation de la propriété du bâti de celle du foncier.
Les OFL consentiraient à un constructeur (promoteur, aménageur, bailleur social, etc) un bail emphytéotique à durée limitée mais contractuellement rechargeable, une forme de droit à construire un programme particulier (logements, commerces, activités, équipements publics, etc). Le propriétaire final de l’équipement construit deviendrait titulaire de droits réels sur ce bâti et verserait une redevance mensuelle à l’OFL. Le foncier n’étant désormais plus jamais en vente, il ne pourrait plus faire l’objet de spéculation.

La proposition de loi propose, en outre, à son article 3, de rendre obligatoire, sur les zones tendues, la création d’observatoires de l’habitat et du foncier (OHF), « au plus tard deux ans après que le programme local de l’habitat a été rendu exécutoire ». Ces observatoires pourront avoir comme structures porteuses un établissement public foncier, une agence d’urbanisme ou un observatoire local de l’habitat existant. Dans la version initiale du texte, les missions des OHF étaient très larges. Après examen en commission des affaires économiques, le 16 novembre, à l’Assemblée, la nouvelle version précise utilement : « Ils (les OHF) ont notamment pour mission d’étudier les évolutions en matière de foncier sur leur territoire et de recenser les espaces en friche ainsi que les surfaces potentiellement réalisables par surélévation des constructions existantes ». Il demeure toutefois pendante la question du financement des futurs OHF par les collectivités concernées.

Experts agréés et compte rendu annuel de la construction de logements

L’article 5 de la proposition de loi propose de donner la possibilité aux maires de faire appel à un ordre d’experts agréé par l'État pour l'évaluation des domaines, en lieu et place des services habituels des Domaines. Il s’agit, en l’espèce, d’une expertise alternative qui pourra être demandé par les élus auprès d’experts immobiliers agréés inscrits sur les listes des experts judiciaires dressées par les cours d’appel. Cette disposition va dans le bon sens au regard des pratiques constatées, ici et là, par les Domaines qui ont parfois tendance à surévaluer les montants des terrains dont l’Etat est propriétaire, alimentant l’inflation des prix de cession et la spéculation foncière.
 
L’article 7 prévoit de rendre obligatoire un compte-rendu annuel de la construction de logements en conseil municipal et communautaire. Ce compte rendu «  présente, pour chaque commune, les écarts entre les objectifs annualisés du programme local de l’habitat (PLH) et le nombre de logements effectivement livrés au cours de l’exercice écoulé ». Même s’il existe déjà des dispositions en ce sens, notamment dans le cadre de l’application de la loi SRU, ce compte-rendu annuel peut être utile en mettant chaque année en lumière les efforts de la collectivité pour construire plus, mieux et aux bons endroits, en mobilisant le foncier là où il est disponible, dans un objectif de mixité sociale et fonctionnelle.
 
Un rapport très audacieux sur le plan fiscal

Le rapport formule des recommandations audacieuses en termes de fiscalité qui n’ont pas été reprises, à ce stade, dans la proposition de loi. Il préconise d’une part de supprimer l'abattement sur les plus-values immobilières en fonction de la durée de détention, comme avait tenté de le faire en 2010 l’ancien ministre du Logement, Benoist Apparu. Aujourd'hui, plus un propriétaire conserve un terrain, moins il est taxé à la revente, la dégressivité des prélèvements sociaux s'étalant sur trente ans jusqu'à une exonération totale, ce qui génère mécaniquement de la détention foncière.
 
D’autre part, le rapport propose de réviser les modalités de calcul des plus-values : le député suggère ainsi que la commune qui a participé à donner de la valeur au terrain en aménageant ses environs touche l'impôt sur les plus-values immobilières, à la place de l'Etat. France urbaine salue cette proposition et souhaite qu’elle soit intégrée au projet de loi de finances (PLF) 2020, actuellement en discussion au Parlement.
 
Au total, nonobstant les nombreuses avancées de la proposition de loi et du rapport afférent, reste une question de nature constitutionnelle : peut-on encore parler de droit de propriété, quand il s'agit de fait d'être locataire d'un terrain public et de détenir un droit d'usage dont le prix serait encadré ? Sur ce point sensible, le rapport du député consacre plusieurs longues pages à arguer que la mesure n'enfreindrait pas la Constitution si elle se concentrait sur les zones tendues, au motif de "l'intérêt général" : une illustration grandeur nature du droit à la différenciation défendue par France urbaine.